Mietminderung bei Baulärm

Rechtsanwalt Dr. Dirk Böhler, LL.M. Baurecht,Immissionsschutz
BGH Mietminderung Baulärm

Der BGH hat sich zur Möglichkeit einer Mietminderung bei Baulärm geäußert. Mieter dürfen ihre Miete wegen Baulärm vom Nachbargrundstück nur unter bestimmten, in der Praxis wohl eher seltenen Umständen mindern. Dies hat der BGH in einem gestern veröffentlichten Urteil vom 29. April 2020 (Az. VIII ZR 31/18) entschieden. Mit seiner Entscheidung bestätigt und bekräftigt der Bundesgerichtshof seine bisherige diesbezügliche Rechtsprechung. Die Entscheidung gilt sowohl für Baulärm als auch für Staubimmissionen.

Eine Minderung gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB tritt danach grundsätzlich ein, wenn die Beschaffenheit der Umgebung, namentlich die Freiheit von Baustellenlärm und Staubimmissionen, mietvertraglich vereinbart wurde; eine solche Vereinbarung kommt in der Praxis freilich nicht vor. Die Annahme einer stillschweigenden Beschaffungsvereinbarung kommt nur bei konkreten entsprechenden Hinweisen in Betracht.

Anderenfalls kommt eine Minderung über § 242 BGB nur dann in Betracht, wenn der Vermieter sich seinerseits auf Grundlage von § 906 BGB gegen den Baulärm bzw. die Staubimmissionen des Nachbarn wehren kann. Das ist dann der Fall, wenn die Immissionen die Nutzbarkeit der Wohnung als Wohnraum erheblich einschränken. Hierfür ist der Mieter aber jedenfalls teilweise darlegungs- und beweispflichtig. Die Grenzwerte entsprechender Verordnungen, die normalerweise für die Beurteilung eines Sachverhalts nach § 906 BGB herangezogen werden, gelten hier indes nicht; die Beeinträchtigung ist allein nach mietrechtlichen Maßstäben zu beurteilen.

Nachtrag vom 6. Januar 2021

Im November 2021 sah sich der BGH veranlasst, diese Rechtsprechung noch einmal ausdrücklich zu bestätigen, nachdem Berliner Gerichte hiervon zugunsten der Mieter abgewichen waren (BGH, Urteil vom 24.11.2021 – VIII ZR 258/19). Darin hatte sich der BGH nochmals kritisch zur Mietminderung bei Baulärm geäußert und die vorgenannten Grundsätze bestätigt. Im Ergebnis ist ein Mietmangel als erst bei ortsunüblicher, unzumutbarer Einwirkung gegeben, gegen die der Vermieter sich seinerseits zur Wehr setzen könnte.

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Umnutzung vormals landwirtschaftlicher Gebäude nach Leerstand

Rechtsanwalt Dr. Dirk Böhler, LL.M. Baurecht 5 Kommentare

Der Beitrag stellt zwei neue Entwicklungen im Bauplanungsrecht dar, die die Umnutzung vormals landwirtschaftlicher Gebäude (Scheunen, Ställe und sonstige Hofgebäude) etwa zu Wohn-, Büro- oder Veranstaltungszwecken vereinfachen.

Was bringt die Umnutzung vormals landwirtschaftliche Gebäude?

Die Landwirtschaft ist in verschiedener Hinsicht im Wandel. Ein schon immer mit dem Wetter schwankendes Einkommen wird durch den Klimawandel noch volatiler. Auch steht die konventionelle Produktion durch die Konkurrenz von Betrieben industriellen Maßstabs unter Preisdruck. Der Anbau von Energiepflanzen wird durch das Auslaufen der Biogasförderung und die Anforderungen der RED2 unrentabel. Und obendrein scheitert eine Übergabe des Betriebs im Alter am fehlenden Interesse möglicher Nachfolger. Die mittelständische Landwirtschaft muss sich oft selbst neu erfinden, um zu überleben. Neben dem ökologischen Anbau bieten Tourismus und die Vermietung von Räumen an Erholung suchende Städter vielversprechende Entwicklungspfade. Das Bauplanungsrecht entwickelt sich in eine hierfür günstige Richtung.

Was hindert die Umnutzung vormals landwirtschaftlicher Gebäude?

Einer Umnutzung stehen in der Praxis zwei rechtliche Hürden im Weg. Zum einen verbietet § 35 BauGB die meisten baulichen Nutzungen im Außenbereich. Landwirtschaftliche Gebäude dürfen dort eigentlich nur deshalb stehen, weil sie in der Innenstadt nicht ihren Zweck erfüllen könnten und, im Fall von Tierställen, die dortige Wohnnutzung durch Immissionen beeinträchtigen würden. Denn die Nutzung eines Gebäudes zu Wohn-, Büro- oder Veranstaltungszwecken ist im Außenbereich grundsätzlich unerwünscht. Anderenfalls würde sich jeder mit den nötigen Kleingeld eine Hütte im Grünen gönnen und so die Landschaft zerstören, die er eigentlich genießen möchte.

Zum anderen sahen Behörden Gebäude, die mangels Nutzung und Unterhaltung über einen längeren Zeitraum dem Verfall ausgesetzt waren, bisweilen als illegal an, weil die Baugenehmigung durch Erledigung erloschen sei.

Baulandmobilisierungsgesetz erleichtert die Umnutzung

Mit dem Baulandsmobilisierungsgesetz hat der Gesetzgeber die Hürden des § 35 BauGB in zweierlei Hinsicht gesenkt. Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 und Nr. 2 lit. c, die die Änderung der bisherigen Nutzung (unter weiteren Voraussetzungen) erlauben, beschränken sich neuerdings nicht mehr auf die Umnutzung gegenwärtig landwirtschaftlich genutzter Gebäude. Anders als bisher reicht es fortan aus, dass ein Gebäude ursprünglich zur landwirtschaftlichen Nutzung errichtet wurde. Ein zwischenzeitlicher Leerstand ist fortan also unschädlich.

Außerdem ist nunmehr die Einrichtung von bis zu fünf (statt bisher bis zu drei) Wohnungen in alten Hofgebäuden erlaubt, § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 lit. f BauGB.

Fortgeltung alter Baugenehmigungen

Ferner hat der VGH München unlängst entschieden, dass ein längerer Leerstand bzw. eine längere Nutzungsunterbrechung (im entschiedenen Fall: 1978-2014) allein noch nicht zum Erlöschen der Baugenehmigung führt (VGH München, Urteil vom 2. November 2020 – 15 B 19.2210). Demzufolge ist ein zur Erledigung der Genehmigung führender Verfall ist erst dann gegeben, wenn der Gebäudezustand so schlecht ist, dass die bauliche Anlage unbenutzbar geworden und tatsächlich ein Wiederaufbau notwendig ist. Renovierungsarbeiten- und Modernisierungsarbeiten zur Wiedernutzbarmachung eines Gebäudes, die keinen Identitätsverlust bewirken, lösen keine neue Baugenehmigungspflicht aus.

Haben Sie Fragen oder möchten Sie Ihre alten Hofgebäude umnutzen? Sprechen Sie mich einfach an!

Dichtheitsprüfung nach § 46 AwSV

Rechtsanwalt Dr. Dirk Böhler, LL.M. Wasserrecht 1 Kommentar

§ 46 AwSV verpflichtet Betreiber zur regelmäßigen Dichtheitsprüfung ihrer Anlagen. Doch welche Anforderungen sind dabei zu beachten? Ein Überblick.

§ 46 AwSV kennt zwei Arten der Dichtheitsprüfung

§ 46 AwSV unterscheidet zwei Arten der Prüfung: Bei der Prüfung nach Abs. 1 handelt es sich um eine Eigenkontrolle, die der Betreiber selbst ausführen kann. Abs. 2 und 3 dagegen sehen eine Kontrolle durch externe Sachverständige vor. Dass es sich um zwei unterschiedliche Arten der Kontrolle handelt, ergibt sich aus einer historischen Betrachtung der Vorgängernorm § 19i Abs. 2 WHG, aus der Verordnungsbegründung (BR-Drs. 77/14, Seite 156) und systematisch aus der Verbindung des § 46 mit § 47 Abs. 1 AwSV, der bestimmte Anforderungen nur an Abs. 2 und 3 des § 46 stellt.

Prüfungsmaßstäbe

Eine inhaltliche Konkretisierung der Kontrollen erfolgt in der AwSV nicht. Die normative Zurückhaltung dem Umstand geschuldet, dass weder Behörden noch Verordnungsgeber über die erforderliche technische Expertise verfügen, um geeignete Kriterien für die Prüfung aufzustellen.

Für die Prüfung durch Sachverständige nach § 46 Abs. 2 und 3 AwSV wird die Erarbeitung von Prüfungsgrundsätzen daher den Sachverständigenorganisationen („SVO“) überlassen. Deren Vorgaben sind für die ihr angehörigen Sachverständigen – und somit für deren Kontrollen nach § 46 Abs. 2 und 3 AwSV – verbindlich. Denn gemäß § 52 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 AwSV sind die Sachverständigen an die fachlichen Weisungen der technischen Leitung der SVO gebunden. Die von einer SVO erarbeiteten Grundsätze gelten naturgemäß nur innerhalb der SVO; Sachverständige, die einer anderen SVO angehören, haben die Grundsätze ihrer eigenen SVO zu beachten. Gesetzlich vorgeschrieben sind aber die Zeitpunkte und Intervalle der Prüfungen. Diese ergeben sich unmittelbar aus Anlage 5 und 6 der Verordnung.

Die Selbstkontrolle unterliegt dagegen überhaupt keiner zentralen Konkretisierung. Weder wird die Selbstkontrolle durch Sachverständige durchgeführt, die an die Grundsätze ihrer SVO gebunden sein könnten; noch sieht der Verordnungstext oder seine amtliche Begründung Einzelheiten der Selbstkontrolle vor. Ausweislich der Verordnungsmaterialien muss sie lediglich gewährleisten, dass „Schäden an der Anlage rechtzeitig erkannt und Gegenmaßnahmen getroffen werden können, bevor es zu einer Verunreinigung der Gewässer kommt.“ Die juristische Fachliteratur benennt, allerdings ohne Benennung entsprechender Rechtsprechung, vor allem eine sensorische Kontrolle und das Betätigen existierender automatischer Kontrolleinrichtungen. Was genau unter „regelmäßig“ zu verstehen ist, lässt die Verordnung übrigens offen. Früher forderte das Gesetz eine „ständige“ Überwachung, was zu Auslegungsschwierigkeiten führte; erforderlich dürfte wohl eine Prüfung „so häufig wie praktisch und wirtschaftlich zumutbar“ sein.

Haben Sie rechtliche Fragen zur Kontrolle Ihrer AwSV-Anlage? Sprechen Sie mich jederzeit an!

Öffentlich-rechtliche Aspekte der Mietpreiskontrolle

Rechtsanwalt Dr. Dirk Böhler, LL.M. Baurecht,in eigener Sache 0 Kommentare

Am 23. November hielt ich auf Einladung der Hochschule für Wirtschaft und Recht (Berlin School of Economics and Law) eine Gastvorlesung zum Thema „öffentlich-rechtliche Aspekte der Mietpreiskontrolle“. Mietrecht ist zwar im Wesentlichen Zivilrecht. Die Mietenbremse knüpft aber an öffentlich-rechtliche Mechanismen an. Außerdem gibt es im BauGB einen bunten Strauß an Instrumenten, um den Mieten durch die Ausweitung des Angebots Einhalt zu gebieten.

Die Unterlagen zu meiner Vorlesung können hier angesehen und heruntergeladen werden.

Kostenübernahme bei Entsorgung fremden Abfalls

Rechtsanwalt Dr. Dirk Böhler, LL.M. Kreislaufwirtschaft 0 Kommentare

Wer von der Behörde die schadlose Entsorgung von Abfall Dritter aufgetragen bekommt, sollte erst seine Optionen prüfen und dann erst handeln. Denn ein Regress bzw. eine Kostenübernahme bei Entsorgung fremden Abfalls ist vom Gesetz kaum vorgesehen.

Viele Grundstückseigentümer entsorgen auf behördliche Anordnung hin den Abfall ihrer Mieter oder Pächter. Hierzu sind sie als Abfallbesitzer ebenso verpflichtet wie die Mieter oder Pächter als Abfallerzeuger. Tatsächlich wäre es unter Umständen ermessensfehlerhaft, wenn die Behörde einem ehemaligen Mieter die Entsorgung seiner auf seiner alten Mietsache verbliebenen Abfälle aufgeben würde. Denn mangels zivilrechtlichem Zugriffsrecht könnte er eine weniger effektive Beendigung des rechtswidrigen Zustands gewährleisten als der Eigentümer.

Verständlicherweise möchten die Vermieter dann nicht auf ihren Kosten sitzen bleiben. Es ist aber ständige Rechtsprechung, dass weder KrWG noch BGB einen Innenregress zwischen abfallrechtlichen Störern kennen, vgl. BGH, Urt. v. 18.2.2010 – III ZR 295/09). Dies übrigens anders als z.B. im Bodenschutzrecht, wo mehrere Sanierungspflichtige einander ausdrücklich Ausgleich für Sanierungsaufwendungen schulden, § 24 BBodSchG. Eine Kostenübernahme bei Entsorgung fremden Abfalls ist also keineswegs gesichert.

Zur Entsorgung fremden Abfalls aufgefordert: Was ist zu tun?

Adressaten einer Entsorgungsverfügung sollten sich daher gegen die Verfügung wehren, solange sie können, also innerhalb der einmonatigen Rechtsbehelfsfrist. Da die Verfügung oft für sofort vollziehbar erklärt sein wird, mag außerdem ein (kostengünstiger und schneller) Eilantrag bei Gericht gemäß § 80 VwGO erforderlich sein.

Ist die Frist verstrichen und die Entsorgungsverfügung bestandskräftig, lässt sich ein Regress nur noch eingeschränkt verwirklichen. In Betracht kommen das Konstrukt der „Geschäftsführung ohne Auftrag“ sowie Schadensersatz wegen Verletzung miet- oder pachtrechtlicher Pflichten. Hierbei gelten jedoch knappe Fristen – drei Monate nach Auszug können Ansprüche bereits verjährt sein. Es gilt daher schnell zu handeln! Gerne stehe ich Ihnen zur Verfügung.

Erhöhung des Tonnagebands nach REACH

Rechtsanwalt Dr. Dirk Böhler, LL.M. Chemikalien,Umweltstrafrecht 0 Kommentare

Welche Konsequenzen drohen, wenn eine Erhöhung des Tonnagebands nach REACH nicht rechtzeitig gemeldet wird?

Gemäß Art. 5 der Verordnung (EG) 1907/2006 (REACH) dürfen Stoffe nur dann hergestellt oder in Verkehr gebracht werden, wenn sie zuvor bei der ECHA registriert wurden. Bei der Registrierung ist unter anderem auch die Produktionsmenge anzugeben (Art. 7 REACH). Änderungen an der Produktion sind gemäß Art. 22 REACH unverzüglich mitzuteilen. Hierzu gehört auch die Erhöhung des Tonnagebands. Eine Produktion ohne Registrierung entgegen Art. 5 REACH, oder die Übermittlung eines unrichtigen oder unvollständigen Dossiers nach Art. 7 REACH, ist gemäß § 27b ChemG strafbar.

Fraglich ist, ob eine „nicht unverzügliche“ Meldung der Erhöhung des Tonnagebands nach REACH einer Produktion ohne oder aufgrund unrichtiger Registrierung gleichzustellen und somit strafbar ist – und welche Fristen zu beachten sind.

Verspätete Meldung in Deutschland nur eine Ordnungswidrigkeit

Eine Straftat dürfte mit der verspäteten Meldung einer Erhöhung des Tonnagebands nach REACH jedoch nicht vorliegen – zumindest nicht in Deutschland. Denn die Festlegung von „wirksamen, angemessenen und abschreckenden Sanktionen“ für Verstöße gegen REACH obliegt gemäß Art. 126 REACH den EU-Mitgliedsstaaten. Die Bundesrepublik Deutschland hat sich in §§ 26 ff. ChemG und § 6 ChemSanktionsV für ein abgestuftes System entschieden. Danach ist die die Produktion ohne Registrierung zwar in der Tat strafbar, vgl. § 27b ChemG. Für Verstöße gegen die Mitteilungspflicht nach Art. 22 REACH gilt aber der speziellere § 26 ChemG i.V.m. § 6 ChemSanktionsV. Danach stellt eine verspätete Meldung lediglich eine Ordnungswidrigkeit dar. Die speziellere Sanktion verdrängt dabei die allgemeinere; zudem gilt das strafrechtliche Analogieverbot, wonach ein Straftatbestand nicht durch analoge Anwendung über seinen Wortlaut hinaus angewendet werden darf.

Wann ist eine Erhöhung des Tonnagebands nach REACH zu melden?

Wer sichergehen will, auch keine Ordnungswidrigkeit zu begehen, muss die Erhöhung des Tonnagebands gemäß Art. 22 REACH „unverzüglich“ melden. Da die Unbestimmtheit des Begriffs zu Vollzugsdefiziten führte, hat die Kommission ihn in der Durchführungsverordnung (EU) 2020/1435 legaldefiniert. Laut Art. 3 dieser Verordnung beträgt die Frist nunmehr 3 Monate ab dem Tag der Überschreitung des bisher gemeldeten Mengenbands.

Frist versäumt – was nun?

Die Konsequenzen eines Fristversäumnis bestimmen sich nach den Umständen des Einzelfalls, sind aber nicht in Stein gemeißelt. Regelmäßig lassen sich durch aktive Gestaltung des Sachverhalts rechtsverbindliche Gründe für ein abgesenktes Bußgeld schaffen. Sprechen Sie mich einfach an – ich stehe Ihnen zur Seite.

IPCEI-Förderung und Regulierung für H2-Netze

Rechtsanwalt Dr. Dirk Böhler, LL.M. Energierecht,Wasserstoff 0 Kommentare

Ich wurde unlängst mit der Frage konfrontiert, ob eine Wasserstoff-Infrastruktur (z.B. H2-Netze) zwingend der neuen, freiwilligen Regulierung zu unterwerfen ist, wenn es eine finanzielle Förderung als Important Project of Common European Interest (IPCEI) erhält.

Begriffe und Hintergründe

Bei IPCEI handelt es sich um Projekte, die von der Europäischen Kommission als so förderungswürdig angesehen werden, dass eine Subventionierung nicht gegen das innerhalb der EU grundsätzlich geltende Verbot staatlicher Hilfen verstößt. Das Verbot soll ein level playing field unter den Mitgliedsstaaten gewährleisten, sodass die Länder nicht mit Staatshilfen um die Ansiedelung von Unternehmen wetteifern – was letztlich zum Nachteil aller ginge. Hat ein Projekt aber IPCEI-Status von der Kommission erhalten, gilt eine Förderung durch den jeweiligen Staat als unionsrechtlich unbedenklich.

Die freiwillige Regulierung von H2-Netzen wurde in Deutschland im Sommer 2021 in den §§ 28j ff. EnWG eingeführt. Betreiber von Wasserstoffnetzen können sich einer Zugangs- und Entgeltregulierung ähnlich jener für Strom- und Erdgasnetze unterwerfen und somit geringere, aber planbarere Profite erwirtschaften. Über die Regulierung hatte ich bereits während des Gesetzgebungsverfahrens berichtet; von der damaligen Fassung unterscheidet sich die endgültige Fassung des Gesetze nur marginal.

Regulierung als Voraussetzung für IPCEI?

In den Kriterien der Europäischen Kommission zur Vergabe des IPCEI-Labels findet sich in Ziffer 4.2 Nr. 43 nun folgender Satz (2):

„Vorhaben, die den Bau einer Infrastruktur(1) umfassen, müssen einen offenen und diskriminierungsfreien Zugang zur Infrastruktur und eine diskriminierungsfreie Preisgestaltung gewährleisten(2).“

Die entsprechende Fußnote 2 ließt sich wie folgt:

„Umfasst das Vorhaben eine Energieinfrastruktur, unterliegen die Vorhaben der Tarif- und Zugangsregulierung sowie den Entflechtungs­anforderungen gemäß den Rechtsvorschriften für den Binnenmarkt.„

Hieraus lässt sich ableiten, dass Infrastrukturvorhaben nur dann als IPCEI gefördert werden können, wenn sie der europäischen Tarif- und Zugangsregulierung unterworfen sind. Dies kann zu der Annahme führen, dass deutsche H2-Netze der Regulierung gemäß §§ 28j ff. EnWG bedürfen, um den IPCEI-Kriterien zu genügen.

Argumente sprechen gegen Verknüpfung von Regulierung und IPCEI

Mehrere gewichtige Gründe sprechen jedoch dagegen. Die Kriterien der EU-Kommission sprechen ausdrücklich von „Rechtsvorschriften für den Binnenmarkt“, beziehen sich also auf europäische Regulierung. Die §§ 28j ff. EnWG gelten jedoch nur innerhalb Deutschlands, lassen sich also bereits nicht unter den Begriff der Rechtsvorschrift für den Binnenmarkt subsumieren. Auch würde die Anwendung der deutschen H2-Regulierung für Projekte in Deutschland eine Ungleichbehandlung mit Projekten in Mitgliedsstaaten ohne H2-Regulierung bedeuten. Außerdem stammen die Kriterien von 2014, als das EnWG noch keine Regulierung für Wasserstoffnetze vorsah.

Ein letztes Argument ergibt sich aus dem Wortlaut von § 28p Abs. 3 Satz 1 EnWG:

„Bei Wasserstoffnetzinfrastruktur, für die ein positiver Förderbescheid nach den Förderkriterien der nationalen Wasserstoffstrategie der Bundesregierung ergangen ist, liegt in der Regel eine Bedarfsgerechtigkeit vor.“

Die Vorschrift besagt, dass Projekte in der Regel die für die Regulierung erforderliche Bedarfsprüfung bestehen werden, wenn sie unter der nationalen Wasserstoffstrategie für IPCEI nominiert wurden. Die Formulierung impliziert jedoch Raum für Ausnahmen – ein IPCEI-Projekt kann also in der Bedarfsprüfung scheitern, und somit nicht der Regulierung unterfallen. Daraus folgt zwangsläufig, dass die Regulierung nicht Bedingung der IPCEI sein kann.

Im Ergebnis ist eine Wasserstoff-Infrastruktur nicht zwingend der freiwilligen Regulierung gemäß §§ 28j ff. EnWG zu unterwerfen, wenn es eine finanzielle Förderung als IPCEI-Projekt erhält.