Immissionsschutz

Wärmepumpen sind eines der zentralen Instrumente der Energiewende. Sie arbeiten effizienter als Gasheizungen und können zumindest theoretisch mit Strom aus erneuerbaren Energien betrieben werden. Doch neben den praktischen Fragen des Einbaus in Bestandsgebäude (und einer Verknappung der Betriebsgase – ironischerweise aus Klimaschutzgründen) gibt es noch ein weiteres Problem: Luftwärmepumpen sind laut und können bei ungünstiger Platzierung eine schwere Belastung für die Nachbarn sein. Bislang konnten sich diese dann auf Abstandsflächen berufen: Bauliche Anlagen müssen einen Mindestabstand von ca. 3 Metern einhalten (mit Unterschieden je nach Bundesland). Ein langwieriger Streit über Schallimmissionen ließ sich daher etwas formalistisch, aber einfach durch die Rüge des Verstoßes gegen die Abstandsflächen ersetzen (vgl. z.B. OLG Frankfurt, Urteil vom 26.02.2013 – 25 U 162/12).

Doch immer mehr Bundesländer fügen Ausnahmen in ihre Landesbauordnungen ein, um Hausbesitzern die Einrichtung von Wärmepumpen zu erleichtern – zur Erleichterung der Wärmewende, aber zum Nachteil der Nachbarn. In Niedersachen etwa gelten Abstandsflächen nur für Anlagen mit gebäudegleicher Wirkung, welche den handelsüblichen Wärmepumpen von mindestens einem Gericht abgesprochen wurde (VG Hannover, Urteil vom 14.10.2022 – 12 A 2675/20). Mit Gesetz vom 23. Dezember 2023 (GVBl. 2023, 472) hat auch das Land Berlin eine solche Ausnahme geschaffen: Der neue § 6 Abs. 8 Satz 1 Nr. 3 BauO Bln erklärt:

In den Abstandsflächen eines Gebäudes sowie ohne eigene Abstandsflächen sind, auch wenn sie nicht an die Grundstücksgrenze oder an das Gebäude angebaut werden, zulässig … Wärmepumpen einschließlich ihrer Fundamente und Einhausungen mit einer Höhe bis zu 2 Meter und einer Gesamtlänge je Grundstücksgrenze von 3 Meter

https://gesetze.berlin.de/bsbe/document/jlr-BauOBE2005V11P6/part/S

Streitentscheidend wird künftig also immer seltener das bauordnungsrechtliche Abstandsgebot und immer häufiger die Einhaltung immissionsschutzrechtlicher Vorgaben nach § 22 BImSchG. Die objektiv messbare Lärmbelastung wird die von der TA Lärm gesetzten Schwellen indes meistens unterschreiten (so auch im vorgenannten Urteil des VG Hannover), auch wenn die subjektive Belastung der Betroffenen wegen des tieffrequenten, eher fühl- als hörbaren Schalls erheblich sein kann.

Da Luftwärmepumpen nicht nach dem BImSchG genehmigungspflichtig sind, sind sich die Bauherren oft sogar überhaupt nicht der von ihren Anlage ausgehenden Belastung bewusst. Und ist das Geld erst einmal investiert und der Nachbar genervt, ist Streit vorprogrammiert. Auch in Bundesländern, wo für Wärmepumpen keine Abstandsflächen mehr gelten, sollte deshalb im Interesse des friedlichen Miteinander auf eine schonende Platzierung geachtet werden. Anderenfalls müssen die Behörden zur Lärmmessung eingeschaltet werden und es kann zum Prozess kommen.

Auch in Bundesländern, in welchen auch Wärmepumpen noch den Abstandsflächen unterfallen, kann es Missverständnisse geben. Ab wo wird gemessen, ab Grenze oder ab Häuserwand? Wenn die Grenze eingehalten wird, wie laut darf die Anlage dann sein? Sind die Angaben des Herstellers und die Rechenschritte aus dem LAI-Leitfaden oder tatsächliche Messwerte maßgeblich? Ist jeder Schall gleich? Und wer misst ihn überhaupt?

Selbst in dieser komplexen Lage muss guter Rat nicht teuer sein. Planen Sie eine Wärmepumpe und möchten Streit mit den Nachbarn vermeiden? Oder ist es schon zu spät und Ihr Nachbar kriegt im Winter kein Auge mehr zu? Ich helfe gerne, den Streit zu schlichten – im Interesse beider Seiten, für eine harmonische Nachbarschaft. Klicken Sie hier zur Erstberatung.

Der BGH hat sich zur Möglichkeit einer Mietminderung bei Baulärm geäußert. Mieter dürfen ihre Miete wegen Baulärm vom Nachbargrundstück nur unter bestimmten, in der Praxis wohl eher seltenen Umständen mindern. Dies hat der BGH in einem gestern veröffentlichten Urteil vom 29. April 2020 (Az. VIII ZR 31/18) entschieden. Mit seiner Entscheidung bestätigt und bekräftigt der Bundesgerichtshof seine bisherige diesbezügliche Rechtsprechung. Die Entscheidung gilt sowohl für Baulärm als auch für Staubimmissionen.

Eine Minderung gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB tritt danach grundsätzlich ein, wenn die Beschaffenheit der Umgebung, namentlich die Freiheit von Baustellenlärm und Staubimmissionen, mietvertraglich vereinbart wurde; eine solche Vereinbarung kommt in der Praxis freilich nicht vor. Die Annahme einer stillschweigenden Beschaffungsvereinbarung kommt nur bei konkreten entsprechenden Hinweisen in Betracht.

Anderenfalls kommt eine Minderung über § 242 BGB nur dann in Betracht, wenn der Vermieter sich seinerseits auf Grundlage von § 906 BGB gegen den Baulärm bzw. die Staubimmissionen des Nachbarn wehren kann. Das ist dann der Fall, wenn die Immissionen die Nutzbarkeit der Wohnung als Wohnraum erheblich einschränken. Hierfür ist der Mieter aber jedenfalls teilweise darlegungs- und beweispflichtig. Die Grenzwerte entsprechender Verordnungen, die normalerweise für die Beurteilung eines Sachverhalts nach § 906 BGB herangezogen werden, gelten hier indes nicht; die Beeinträchtigung ist allein nach mietrechtlichen Maßstäben zu beurteilen.

Nachtrag vom 6. Januar 2021

Im November 2021 sah sich der BGH veranlasst, diese Rechtsprechung noch einmal ausdrücklich zu bestätigen, nachdem Berliner Gerichte hiervon zugunsten der Mieter abgewichen waren (BGH, Urteil vom 24.11.2021 – VIII ZR 258/19). Darin hatte sich der BGH nochmals kritisch zur Mietminderung bei Baulärm geäußert und die vorgenannten Grundsätze bestätigt. Im Ergebnis ist ein Mietmangel als erst bei ortsunüblicher, unzumutbarer Einwirkung gegeben, gegen die der Vermieter sich seinerseits zur Wehr setzen könnte.

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